Il decreto Sblocca Italia dovrebbe portare diverse novità, tra cui alcuni riguardanti l’edilizia privata. Dopo settimane di attesa e diversi testi circolati, è stato finalmente pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 12/09/2014, n. 212, il D.L. 12/09/2014, n. 133, recante “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive” (cosiddetto decreto “sblocca Italia”.
Di seguito una sintetica illustrazione delle misure introdotte in tema di edilizia privata, ancora provvisorie in vista dell’iter di conversione in legge del provvedimento.
AMPLIAMENTO DELLA DEFINIZIONE DI “MANUTENZIONE STRAORDINARIA”
Il provvedimento modifica la definizione degli interventi di “manutenzione straordinaria” di cui all’art. 3, comma 1, lettera b), del D.P.R. 380/2001, che deve ora essere letta come segue:
“le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento ed accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso”.
Conseguentemente, all’articolo 6, comma 2, del D.P.R. 380/2001, che definisce il regime autorizzatorio degli interventi di manutenzione straordinaria, realizzabili tramite la Comunicazione di inizio lavori (CIL) – asseverata nei casi in cui è richiesto (CILA) – ed in particolare alla lettera a), viene soppresso l’inciso “[purché] non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici”.
In pratica, sono ora da ricondurre agli interventi di manutenzione straordinaria, ed al conseguente regime edilizio della Comunicazione di inizio lavori (CIL), gli interventi che comportino la ridistribuzione dei volumi nell’ambito delle unità immobiliari di uno stesso edificio.
ASSEVERAZIONE COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI
AGGIORNAMENTO CATASTALE D’UFFICIO
Il nuovo testo dell’art. 6, comma 4, del D.P.R. 380/2001, chiarisce che l’asseverazione da parte del tecnico – necessaria per gli interventi di manutenzione straordinaria (comma 2, lettera a)) e per le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, ovvero modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa (comma 2, lettera e-bis)) – viene resa direttamente nell’ambito della Comunicazione di inizio lavori (non si tratta quindi più di una separata Relazione tecnica asseverata).
Inoltre viene eliminata la necessità, per i citati interventi di cui alla lettera e-bis) relativi ai locali adibiti ad uso produttivo d’impresa, di allegare le dichiarazioni di conformità da parte dell’Agenzia per le imprese.
Peraltro, tra i requisiti che occorre asseverare, è stata inserita – correttamente – la necessità che gli interventi non interessino parti strutturali degli edifici.
Infine, viene chiarito che la Comunicazione di inizio lavori vale anche ai fini delle necessarie variazioni catastali, eliminando dunque l’adempimento prima a carico dell’interessato e sostituendolo con la comunicazione che dovrà essere fatta direttamente dal Comune all’Agenzia delle Entrate/Territorio.
INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA SOTTOPOSTI A PERMESSO DI COSTRUIRE
Cambia il testo dell’art. 10, comma 1, lettera c), del D.P.R. 380/2001, relativo agli interventi di ristrutturazione edilizia sottoposti a permesso di costruire.
In base al nuovo testo sono quindi soggetti a tale regime:
“gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche alla volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni”.
In pratica, coerentemente con l’intervento fatto sopra all’art. 3, gli interventi che comportano modifiche nella distribuzione delle superfici, frazionamenti, accorpamenti, ecc., vengono ricondotti al regime della manutenzione straordinaria.
PERMESSO DI COSTRUIRE IN DEROGA ANCHE ALLE DESTINAZIONI D’USO
Viene inserito il nuovo comma 1-bis dell’art. 14 del D.P.R. 380/2001, a mente del quale “per gli interventi di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica, attuati anche in aree industriali dismesse, è ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d’uso, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico”
TERMINI PER INIZIO E FINE LAVORI
Viene eliminata la tassatività dei casi in cui può essere accordata la proroga dei termini (art. 15 del D.P.R. 380/2001), tramite la soppressione dell’avverbio “esclusivamente” nel comma 2 dell’art. 15.
Viene inoltre introdotto il nuovo comma 2-bis del medesimo art. 15, a mente del quale “La proroga dei termini per l’inizio e l’ultimazione dei lavori è comunque accordata qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell’amministrazione o dell’autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate”. Si tratta quindi di una casistica nella quale la proroga deve essere accordata.
SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITÀ PER VARIANTI NON ESSENZIALI AD INTERVENTI ASSENTITI DA PERMESSO DI COSTRUIRE
Viene inserita la previsione secondo la quale il termine “denuncia di inizio attività” – ai commi 1 e 2 dell’art. 22 del D.P.R. 380/2001 – viene sostituito da “segnalazione certificata di inizio attività”.
Inoltre, a seguito del comma 2 dell’art. 22 medesimo, il quale recita “Sono, altresì, realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell’attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini del rilascio del certificato di agibilità, tali denunce di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell’intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori.”, è aggiunto un nuovo comma 2-bis, in base al quale “Sono realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.”
DISCIPLINA DEL MUTAMENTO DELLA DESTINAZIONE D’USO
Il provvedimento introduce la definizione di “mutamento d’uso urbanisticamente rilevante”, inteso come quello che – ancorché avvenuto senza esecuzione di opere edilizie – comporti l’assegnazione dell’immobile ad una diversa categoria funzionale, tra quelle qui di seguito elencate:
residenziale e turistico ricettiva;
produttiva e direzionale;
commerciale;
rurale.
Viene poi stabilito che il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito. La destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile.
