Piano casa, maxi sconto ai privati sugli oneri da pagare ai Comuni

Segnalato da Asmel
Oneri di urbanizzazione scontati per gli immobili a prezzo calmierato. Tra le pieghe della legge di conversione del decreto Piano casa (legge n. 116/2026, andata ieri in Gazzetta Ufficiale e in vigore da oggi), spunta anche una norma che avrà l’effetto di alleggerire il carico dei costi per i privati che vorranno investire in queste operazioni. Ed è solo una delle agevolazioni previste dal testo che ha appena assunto una fisionomia definitiva: ci sono anche un bonus di cubatura del 35%, un ulteriore sconto legato ai costi di bonifica e la possibilità di derogare, in modo molto ampio, agli strumenti urbanistici. Oltre agli incentivi per la realizzazione di cubatura non residenziale. La novità è inserita in uno dei passaggi più tecnici del provvedimento. E riguarda la realizzazione di tutte le tipologie di unità immobiliari di edilizia convenzionata: quindi, sia quelle finalizzate alla locazione che alla vendita, «rispettivamente a canone o a prezzo calmierati», come dice il decreto n. 66/2026. Senza distinzione per la tipologia di soggetto beneficiario: questi immobili potranno andare a famiglie come abitazione principale, a studenti universitari fuori sede o ad alloggi per lavoratori dipendenti. Si tratta, in concreto, degli immobili che dovranno essere realizzati dai privati, attraverso operazioni in parte a prezzi calmierati e in parte con vendite e affitti a prezzi di mercato. Alla prima tipologia dovrà essere riservato il 70% dell’investimento complessivo. Il restante 30%, invece, andrà a prezzi di mercato, consentendo ai privati di ripagare le operazioni. Non solo: per rendere più rapido il ritorno degli investimenti, questi interventi avranno accesso a una lunga serie di semplificazioni e bonus. Purché, però, superino la soglia critica di un miliardo di euro di investimenti, che consentano di qualificarli come grandi programmi di interesse nazionale. Su questo parametro – va sottolineato – dopo la conversione non incide più la quota di risorse estere presenti nell’intervento.Alcune di queste semplificazioni amministrative sono elencate all’articolo 10 del decreto n.66, che in un passaggio spiega: «La superficie direttamente interessata dall’intervento di edilizia residenziale convenzionata non concorre al conteggio della superficie lorda dell’intervento». Si tratta di una definizione tecnica, oggetto di interpretazioni in queste settimane. Tanto che in molti stanno anche aspettando il parere dei Comuni sulla sua attuazione concreta: bisognerà, soprattutto, capire come questa definizione si intreccerà con densità e servizi previste dai piani urbanistici. L’effetto, però, secondo gli esperti è che sulla quota convenzionata (quindi, non a prezzi di mercato) i privati non pagheranno oneri di urbanizzazione ai Comuni. Bisogna ricordare, infatti, che questi oneri si calcolano moltiplicando, in base a tabelle parametriche, la superficie lorda per un coefficiente. Se la superficie convenzionata vale zero, non saranno neppure dovuti oneri. Si tratta, però, di un bonus importante per questi interventi. Che si somma ad altri sconti inseriti nel testo e a diversi passaggi che consentono di derogare ai poteri dei sindaci. C’è, infatti, la possibilità di «determinare incrementi di volumetria non superiori al 35% della volumetria originaria, legittima o legittimata». Tramite questo bonus di cubatura, le operazioni dovrebbero diventare più sostenibili. Sarà ammesso il mutamento di destinazione d’uso, «anche in deroga alle eventuali prescrizioni e limitazioni previste dagli strumenti urbanistici». Sarà possibile, cioè, cambiare destinazione, superando le prescrizioni dei Comuni. Su questo punto il commissario straordinario di Governo potrà andare ancora oltre, muovendosi «in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi ovvero in assenza di pianificazione urbanistica». E sugli oneri di urbanizzazione residui potrà, infine, agire un ulteriore sconto: i costi di bonifica (molto pesanti per gli interventi di rigenerazione) potranno essere portati a scomputo di quanto dovuto. Non è tutto. Un’ultima agevolazione riguarda gli immobili non residenziali, come quelli commerciali o destinati a strutture ricettive. In base a una modifica inserita in sede di conversione nel decreto, la loro realizzazione non sarà conteggiata nel rapporto 70-30, che vincola unicamente la parte residenziale. In altre parole: potranno essere venduti e affittati a prezzi di mercato, senza limitazioni.